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【賣樓者賢】大廈單位還是獨立屋?

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Posted in 專家教路 On 2020 年 5 月 7 日

作者: 香港人,1993 年開始銷售海外物業,未有打算停下來

很少香港人住在獨立屋。九十年代移民潮時很多港人憧憬獨立屋,當然現在也有,他們覺得澳洲生活便是如此:前後花園,陽光空氣。既然在香港沒有機會,那麼就在澳洲享受吧!

在香港,高樓大廈佔絕大多數,大部份區也是一樣。澳洲不一樣,有不同種類的房子,市中心及一些旺區以高樓大廈為主,偏遠地區則較多是獨立屋,另外也有只三數層高樓盤的分層低密度單位及 townhouse(以前一般叫排屋,現在流行稱爲聯排別墅)。

  • 聯排別墅
  • 獨立屋

各位可能注意到在澳洲一般將房屋區分為 Unit 和 House,最常見在中價位(median price)及供應量等統計上,這裏說一下定義:House 就是獨立屋,建築在獨立地契上。Unit 是一塊地的分契上的一個單位,所以大廈單位(無論多高)和排屋也算是 Unit。

本文只談一些歷史及趨勢,不是嚴謹的分析和建議。要比較不同區不同種類樓盤和他們的價格是不容易的,需要了解每區的特色,還是跟有經驗的地產代理談談吧!

澳洲人居住趨勢改變

幾十年前,澳洲高樓大廈不多,大部份人住在獨立屋或排屋。獨立屋地皮面積一萬呎左右是常見的,室內實用面積三千呎是平常。

隨着這些年出生率下降及離婚率上升,平均每戶家庭成員數目顯著減少,加上樓價上升及生活習慣改變等因素,澳洲人不再那麼追求大屋了。他們知道維修保養一間大屋(包括剪草)所花時間和費用不菲,大廈式單位也有保安、設施和景觀上的優點,因為面積較獨立屋細小,價格亦比較便宜(是單位總價,不是呎價),這就是那麼多人喜愛大廈的原因。

根據澳洲 2016 年的人口普查,自 1991 年起的 25 年間,澳洲全國居住大屋數字增加三分一,居住在大廈式單位大幅增加七成半。越來越多澳洲人會考慮買大廈式單位,尤以大城市為甚,看來追棒大廈單位的趨勢是不能逆轉了。

再說一下,大廈單位有些人喜歡叫作公寓或雅伯文,但我不喜歡這兩叫法。也許叫分層單位也不錯。

獨立屋一定升得多過大廈單位?

我想打破一些人的迷思,常聽人說獨立屋因為有「地」,升值能力一定高過大廈單位。這其實並不符合事實和邏輯,或者在某一段時間有可能,但沒有一類產品長遠一定好過另一類,決定因素在於價格及供應和需求而已。

絕大部份獨立屋的新供應都在偏遠郊區,以墨爾本為例,主要新供應區在 CBD 25 公里以外,價格約澳幣六十萬,視乎位置、面積和質素,小心挑選的話當中亦有一些區域具有投資價值。此外要留意獨立屋並不像大廈及排屋般需要付管理費。而悉尼和墨爾本近市中心的好區域的新獨立屋供應很少,而且價格動輒澳幣數佰萬,當然比較香港還是很便宜的。

近年也開始出現一些細小的獨立屋,地皮只約一千多呎,最細兩房面積居然只約 700 呎,在以前是難以想像啊!

大廈單位通常租金回報率較獨立屋為高、管理較易及較快租出,主要大城市中心及旺區新單位幾乎沒有空置,我曾經代理的一個墨爾本市中心樓盤交樓三日內將接近 150 個租盤全部租出。

如果你想尋找悉尼墨爾本近市區、低於澳幣一百萬的樓盤投資,那大廈就是不二之選;而如果你想較便宜地擁有一間連地獨立屋,可以尋找一些具有投資價值區域的新供應!

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