作者： 香港人，1993年開始銷售海外物業，未有打算停下來

『樓花或現樓』這是一個常見的問題，其實答案視乎個別買家情況，是投資或是自住、給子女讀書用等需要，資金安排也是重要考慮因素。

澳洲樓花很好，政府有完善的監察和法律保障，例如訂金必須放到當地律師信託戶口，發展商不能動用。值得一提，非澳洲籍人士在當地必需買新樓，不能買二手物業，除極少數例外。但不限於樓花，發展商的一手現樓是可以的。

購買樓花只需付樓價一成作訂金

澳洲樓花一般只需付樓價的10%作訂金，餘額90%及其他稅項交樓才付。買家如需銀行貸款通常在收樓前約三個月安排，樓花期內無需作任何供款，這樣的付款安排對投資者來說非常吸引。

在樓價高速上升的時期，我有一些客人在樓花期購買的單位到交樓時已升值一倍或以上，例如2002年用澳幣23萬在墨爾本購買的排屋樓花，到2004年收樓時巳升值至約澳幣48萬，珀斯單層獨立屋從買入到入伙兩年間（2004至2006）就由18萬升至近40萬。另一方面，如果買家不履行樓花合約收樓，發展商一般只沒收訂金。「輸就一成，贏就無限」，多美好啊(一笑）！

買家宜注意滙率和按揭安排

可是買樓花也有一些事需要注意。首先是滙率問題，購買時跟收樓時可能差別很大。澳幣在主要貨幣之中波幅較大，2001年最低的時候兌港幣只3.9，最高在2011兌8.5,相差一倍以上。當然買家可買入一些澳幣作對冲去減低風險。

另一個問題是買家在購入單位時不能肯定可否取得銀行貸款。一般銀行及財務機構的預先批核有效期半年至一年（甚或更短），交樓時若個人財政狀況或收入有變，或銀行調整貸款政策，你就可能不能取得預期的貸款額了。有些發展商會提供「按揭保證」，但我還沒有見過有真正無條件的保證呢！這難題到現在還沒有解決方法，如果你財政及收入穩定當然問題不大。其實近年很多客戶根本不需要貸款，尤其是現在澳幣滙率是近年新低。又或有客人加按香港物業以較低的利息套現現金，用作成交澳洲物業。

選擇信譽良好的發展商及代理

樓花的交樓時間也需注意，跟香港不一樣，澳洲樓花期可以很長，我見過的最長七年，一般是二至三年，大部份發展商在樓盤未動工時已開始賣樓花。有部份樓盤最終不能準時交樓或完全不能交樓。當然根據合約買家可選擇取回全數訂金，金錢沒有損失，但機會成本是有的。試過有客戶購買單位給女兒入大學自住之用，但樓盤到她畢業時還沒蓋好啊！

交樓水準也需注意，相對其他國家而言，澳洲樓在這方面問題不大，大部份樓盤水準對辦，法例也有完善規管，但始終有一些害群之馬。

現樓當然沒有上述的問題，但買家喜愛一些樓花盤也無可厚非，尤其大部份樓盤在開售初期有較多單位選擇，到接近現樓時已賣完或賣得八八九九，選擇不多了。

再說一次，澳洲樓花很好，我購買的澳洲樓差不多全部是樓花。如欲減低樓花風險和確保交樓水準，跟有信譽的發展商及代理交易是不二法則吧！