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【賣樓者賢】澳洲租務雜談

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Posted in 專家教路 On 2020 年 5 月 28 日

作者: 香港人,1993 年開始銷售海外物業,未有打算停下來

澳洲租務管理是世界馳名的,擁有完善制度和法例去規管及保障,收費也相對便宜。我有一些富豪級環球物業投資客戶常說澳洲是「買樓收租」最好的國家。

專業代理代管物業免卻業主煩惱

業主完全無須煩惱,全包服務包括搵租客、每月收租、交差餉水費和管理費等雜費、餘數存進業主戶口、提供月結單及年結單清楚記載帳目和定期驗樓報告,確保單位及租客正常。一般收費為租金的 6%-7%,相對英國(10% 以上)和一些歐美國家來說可謂非常合理。

除非租客有特別要求,一般情況單位收樓時已可出租,不用擺放傢俬和電器,唯一需要是安裝窗簾,通常發展商或租務代理可以安排。整個出租過程方便快捷,文件處理簡易。

樓市透明度高出租容易

澳洲樓市透明度極高,在網上你可看到每一城市各分區的租務數據(懂得分析與否是關鍵,一笑!)。租務市場相當活躍,以新樓為例,超過一個月空置的比例偏低,一些旺區(如墨爾本市中心或悉尼商業區)更誇張,曾經有一樓盤約 150 個租盤交樓三天內全部租出呢!

這很重要,有部份國家樓盤,尤其新興市場的,空置率很高或根本租不出,多少「預期租金」也是沒有意義的。我想一些泰國樓買家有同感吧!

順帶一談租金保證。以前常有客人說是 mark-up 在樓價中,「羊毛出自羊身上」,其他國家我不敢說,但大部份澳洲樓盤肯定不是,一般租金保證 4%-5% 根本是市場租金,買家不要保證也沒有(或很少)額外折扣呢!

近年開始出現短期出租安排(例如 Airbnb),有些說租金回報率可達 10%。據我了解,10% 是未扣除管理公司收費,一般來說是三成左右,加上可能牽涉到較高的維修保養費用,淨回報跟正常租約相差不遠,也許只高一點兒吧!我知道不同公司的表現很參差,有一些合約條文含糊和保障不足,租客背景難以控制,在網上可看到有些駭人的事件。還是那一句,跟有信譽的公司交易比較穩妥。其實只有市中心旺區和旅遊區的樓盤適合短期出租的。有發展商和當地代理說若樓盤的短期出租單位較多,升值潛力也會受影響,不知道有否真實數據支持。

短期租約緊記留意細節

另外大家要小心一些酒店式樓盤,九十年代澳洲很多,現在少了,但有些國家仍流行。常見特色是發展商或管理集團跟買家簽定長年期管理租約,提供租金保證(我見過最長三十年)和高回報率(早年有些甚至超過 10%)。看似很吸引吧!當然很多沒有好結果,不是租務管理費或分帳非常高就是根本不履行合約給予指定租金。管理合約通常包含隱蔽條文,打官司追討也沒有用。其實此類「集體投資計劃」樓盤在香港根本不能出售,證監會亦禁止推廣。

本欄沒有談及個別地區和樓盤的租務情況,這太複雜長篇了,有興趣的話聯絡我們公司吧!

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