作者： 香港人，1993年開始銷售海外物業，未有打算停下來

澳洲租務管理是世界馳名的，擁有完善制度和法例去規管及保障，收費也相對便宜。我有一些富豪級環球物業投資客戶常說澳洲是「買樓收租」最好的國家。

專業代理代管物業免卻業主煩惱

業主完全無須煩惱，全包服務包括搵租客、每月收租、交差餉水費和管理費等雜費、餘數存進業主戶口、提供月結單及年結單清楚記載帳目和定期驗樓報告，確保單位及租客正常。一般收費為租金的6%-7%，相對英國（10%以上）和一些歐美國家來說可謂非常合理。

除非租客有特別要求，一般情況單位收樓時已可出租，不用擺放傢俬和電器，唯一需要是安裝窗簾，通常發展商或租務代理可以安排。整個出租過程方便快捷，文件處理簡易。

樓市透明度高出租容易

澳洲樓市透明度極高，在網上你可看到每一城市各分區的租務數據（懂得分析與否是關鍵，一笑！）。租務市場相當活躍，以新樓為例，超過一個月空置的比例偏低，一些旺區（如墨爾本市中心或悉尼商業區）更誇張，曾經有一樓盤約150個租盤交樓三天內全部租出呢！

這很重要，有部份國家樓盤，尤其新興市場的，空置率很高或根本租不出，多少「預期租金」也是沒有意義的。我想一些泰國樓買家有同感吧！

順帶一談租金保證。以前常有客人說是mark-up 在樓價中，「羊毛出自羊身上」，其他國家我不敢說，但大部份澳洲樓盤肯定不是，一般租金保證4%-5%根本是市場租金，買家不要保證也沒有（或很少）額外折扣呢！

近年開始出現短期出租安排（例如Airbnb），有些說租金回報率可達10%。據我了解，10%是未扣除管理公司收費，一般來說是三成左右，加上可能牽涉到較高的維修保養費用，淨回報跟正常租約相差不遠，也許只高一點兒吧！我知道不同公司的表現很參差，有一些合約條文含糊和保障不足，租客背景難以控制，在網上可看到有些駭人的事件。還是那一句，跟有信譽的公司交易比較穩妥。其實只有市中心旺區和旅遊區的樓盤適合短期出租的。有發展商和當地代理說若樓盤的短期出租單位較多，升值潛力也會受影響，不知道有否真實數據支持。

短期租約緊記留意細節

另外大家要小心一些酒店式樓盤，九十年代澳洲很多，現在少了，但有些國家仍流行。常見特色是發展商或管理集團跟買家簽定長年期管理租約，提供租金保證（我見過最長三十年）和高回報率（早年有些甚至超過10%）。看似很吸引吧！當然很多沒有好結果，不是租務管理費或分帳非常高就是根本不履行合約給予指定租金。管理合約通常包含隱蔽條文，打官司追討也沒有用。其實此類「集體投資計劃」樓盤在香港根本不能出售，證監會亦禁止推廣。

本欄沒有談及個別地區和樓盤的租務情況，這太複雜長篇了，有興趣的話聯絡我們公司吧！