澳洲置業投資攻略
澳洲物業向來深受香港投資者歡迎,主要因為當地樓市發展成熟、租務市場穩定,樓價亦比香港便宜,加上當地與香港時差少,因此吸引到不少香港人在當地買樓置業投資。再者澳洲教育資源豐富,不少家長亦會考慮把子女送到澳洲升學,置業投資同時「以房養學」。以下會介紹澳洲置業的注意事項,包括買樓相關費用、稅項及須知,助你輕鬆於澳洲置業。
香港人在澳洲買樓有限制嗎?
非澳洲永久居民或公民的外國人可以在澳洲買樓,不過存在某些限制。 首先,外國人在澳洲買樓要先獲得外國投資委員會(Foreign Investment Review Board/FIRB)的外國投資批准,需要繳付指定費用,申請基本上會得到接納。
外國人可以購買的澳洲物業種類也受限制,例如海外買家不能購買二手物業,如果購買閒置土地就必須在 4 年內起好一間新的房屋,而購買全新住宅(即一手物業)則不受任何限制。而海外買家在澳洲購買物業的數量則沒有限制。 投資澳洲樓有什麼稅項及支出?
買樓要繳的一次性稅項與費用包含:
- 印花稅 (Stamp Duty):由買方承擔。稅率因州份而異。2021年6月30日前於墨爾本買入100萬澳元以下的一手現樓或樓花,可獲高達50%印花稅減免。
- 外國人印花稅:部分州設有外國人印花稅。稅率因州份而異,悉尼(NSW)和墨爾本(VIC)都是8%,而珀斯(WA)和布里斯本(QLD)則為7%。
- FIRB申請費:海外買家購買各類物業前都必須獲得外國投資審批委員(FIRB)審批,申請費依照物業類型和價格計算。100萬澳元以下物業現時費用為5,700澳元。
海外投資者購買澳洲樓時,物業貸款最高可達多少成?
澳洲當地銀行會向外國人提供按揭服務,不過與很多其他國家一樣,對外國人申請按揭的審核條件較嚴苛,建議聘請專業按揭顧問處理申請。(澳洲物業按揭成數因應買家及銀行而異)
海外買家出租澳洲樓時有什麼支出?
- 租務管理費:租務管理公司會向業主收取約租金的6%作為租務管理費,他們的職責是協助業主收取租金,代業主繳稅,或處理租務上其他大大小小的問題。
- Water Fee水/排污費:用於排污管道的維護和維修,需要每季度支付,費用由600澳元起。
- Council Fee市政費:用於社區管理和垃圾處理等事宜,需要每季度支付。
- Strata Fee大廈管理費:物業設有的娛樂設施(如游泳池和健身房等)越豐富,大廈管理費則會越高。
澳洲樓是永久業權還是租賃業權?
大多數的澳洲樓都是永久業權,只有少數的澳洲樓是租賃業權。
一般而言,買澳洲樓的律師費是多少?
購買澳洲物業的律師費價格由1,000至4,000澳元不等。
出售澳洲樓時的稅項/支出
- 資產增值稅(Capital Gain Tax):由賣方承擔。應稅款項為出售金額減去當初的購入金額,一併納入所得稅計算。如果擁有該物業超過一年,則可將應稅款項減少50%。
- 收入所得稅(Rental Income Tax):外國人在澳洲買樓放租必須繳交特定所得稅,一般租金收入稅率為32.5%。在澳洲,業主可就物業出租時或可供出租期間的相關費用申請扣稅,其中包括管理和維護費、貸款利息、借款費用、折舊和基本工程等支出都可以扣除。
甚麼是負扣稅(Negative Gearing)?
負扣稅(Negative Gearing)是指已出租物業的可扣除費用(包括按揭貸款的利息)超過租金所得的收入。業主可儲起負扣稅額度將來於出售物業時用作增值稅扣稅,建議交由當地專業會計師協助處理。
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